Postbank Wohnatlas 2024
Die Preise für Eigentumswohnungen sind im vergangenen Jahr vielerorts gefallen. Und auch mit dem Blick auf die kommenden elf Jahre geben die Preise in mehreren Regionen Deutschlands voraussichtlich weiter nach: In rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte fallen die Preise für Eigentumswohnungen real und liegen bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau. In jedem achten Gebiet stagnieren die Preise mit Werten zwischen -0,15 und +0,15 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer absoluten realen Preisveränderung gegenüber heute zwischen +1,8 Prozent und -1,8 Prozent. Dies sind Prognosen der Fachleute des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die im Rahmen der Studie “Postbank Wohnatlas 2024” die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 berechnet haben. Doch auch in den kommenden Jahren wird es am deutschen Immobilienmarkt Regionen geben, in denen Immobilienbesitzer*innen mit einem Wertzuwachs rechnen können. In fast der Hälfte der Regionen (47 Prozent) prognostizieren die Fachleute einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035. Reale Preiszuwächse sagen die Prognosen für weite Teile des südlichen und nordwestlichen Raums, die sieben größten Metropolen (Big 7) und ihr Umland sowie weitere Großstädte und Ferienregionen vorher. Leicht sinkende oder stagnierende Preise werden in ländlich geprägten Regionen im westlichen Mitteldeutschland erwartet. Stärkere Preiseinbrüche prognostizieren die Fachleute für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin.
Nach vielen Jahren in der Aufwärtsspirale beherrschten in den vergangenen zwei Jahren vor allem sinkende Preise den Markt für Wohnimmobilien in Deutschland. Auch die Prognose geht eher von Stagnation oder sinkenden Preisen aus. Doch das gilt nicht für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland gleichermaßen. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung dürfen Käufer*innen und Eigentümer*innen von Wohnungen bis 2035 mit Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Eigentümer*innen und Kaufinteressierte in vielen Großstädten und ihrem Umland. Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen ebenso wie in den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg bis 2035 real an.
Unter den sieben größten deutschen Metropolen (Big Seven) wird der stärkste Preisanstieg erneut in München erwartet. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Deutschlands derzeit teuerster Großstadt wird nach Berechnungen der HWWI-Fachleute bis 2035 jährlich real nochmals um fast zwei Prozent wachsen. In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den Big 7, verläuft die Preisentwicklung demgegenüber deutlich moderater. In der Hansestadt können Besitzer*innen von Eigentumswohnungen mit einem Wertzuwachs von 0,43 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen.
Prognose: Preisentwicklung in den “Big Seven” 2023 bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent
Rang; Stadt; Preistrend in Prozent; (Preis pro qm 2023)*
1. München; 1,84%; (8.909,30)
2. Frankfurt am Main; 1,67%; (6.178,54)
3. Köln; 1,43%; (4.862,11)
4. Berlin; 1,31%; (5.806,91)
5. Düsseldorf; 0,80%; (5.008,06)
6. Stuttgart; 0,73%; (4.867,63)
7. Hamburg; 0,43%; (6.230,33)
* Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
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Metropolen und ihr Umland weiter begehrt
Die Big 7 und ihr Umland bleiben für Anleger*innen und Selbstnutzer*innen attraktiv. Das liegt unter anderem an den erwarteten Bevölkerungszuwächsen. Für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler*innen einen Zuwachs von rund 4,8 Prozent bis 2035. Für Berlin liegen die Erwartungen bei rund 3,8 Prozent. Es folgen Hamburg mit gut 3,3 Prozent und Stuttgart mit 2,6 Prozent. Neben der demografischen Entwicklung wird hier auch die erwartete Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben. Das verfügbare Einkommen der Haushalte wird real in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen. Die stärksten Zuwächse sagen die Fachleute in München mit real 2,7 Prozent und Frankfurt mit real 2,5 Prozent pro Jahr vorher. Für Berlin berechnen die Fachleute Einkommenszuwächse von 1,7 Prozent pro Jahr. Bevölkerungszuwächse und steigende Haushaltseinkommen befeuern die Wohnnachfrage und treiben die Preise in den zentralen Lagen nach oben, da vielerorts das Wohnangebot weit hinter der Nachfrage zurückbleibt.
Jenseits der größten Metropolen wird das insgesamt größte Bevölkerungswachstum mit mindestens sechs Prozent bis 2035 in den bayrischen Landkreisen Dachau, Erding, Ebersberg und der kreisfreien Stadt Landshut erwartet. Auch die Städte Leipzig (5,7 Prozent), Potsdam (5,1 Prozent) und Augsburg (5,0 Prozent) liegen in den Top 10 mit den größten erwarteten Bevölkerungszuwächsen.
Quelle: Postbank – auszugsweise (sw)
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