Wenn Schäden am Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen, stellt sich schnell die Frage nach der Versicherung. Generell ist die Gemeinschaft bei Wasserschäden verantwortlich für das ganze Haus. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden.

Bei einem Leitungswasserschaden, der im räumlichen Bereich des Sondereigentums eingetreten ist, tragen alle Wohnungseigentümer den im Gebäudeversicherungsvertrag vereinbarten Selbstbehalt – vorbehaltlich einer abweichenden Regelung – gemeinschaftlich. Das können im Einzelfall einige tausend Euro sein.

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Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit mehreren Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Die Gemeinschaft unterhält eine Gebäudeversicherung, die neben anderen Risiken auch Leitungswasserschäden abdeckt, eine sogenannte verbundene Gebäudeversicherung. Der Versicherungsschutz besteht für das gesamte Gebäude, ohne dass zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden wird. In der Vergangenheit traten aufgrund mangelhafter Leitungen (Kupferrohre) wiederholt Wasserschäden in den Wohnungen auf, die sich allein im Jahr 2018 auf rund 85.000 Euro beliefen. Die Gemeinschaft macht deshalb bereits seit geraumer Zeit vor Gericht Ansprüche gegen das Unternehmen geltend, das die Leitungen verlegt hat.

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Bislang beauftragte die Verwalterin bei einem Wasserschaden ein Fachunternehmen mit der Schadensbeseitigung und beglich die Kosten über das Gemeinschaftskonto. Sie nimmt die Versicherung in Anspruch und legt die Kosten unter Abzug der Versicherungsleistung nach Miteigentumsanteilen um – und zwar bei Schäden im Bereich des Sondereigentums. Wegen der Schadenhäufigkeit erstattet die Versicherung nur noch etwa 25 Prozent der Kosten.

Die Klägerin, die Eigentümerin der Gewerbeinheit, wollte erreichen, dass der Selbstbehalt bei einem Schaden am Sondereigentum der Wohneinheiten allein von den Eigentümern der Wohneinheiten getragen wird. Das käme laut Gericht jedoch nur dann in Betracht, wenn eine unbillige Belastung der Klägerin vorliegen würde (BGH, 16.09.2022, Az.V ZR 69/21).

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