Wegen der hohen Inflation, des Ukraine-Krieges und der Energiekrise passen Banken nicht nur die Bauzinsen an die unruhigen Zeiten an. Auch die Bedingungen für die Kreditvergabe sind strenger geworden.

Die Banken rechnen mit höheren Lebenshaltungskosten bei der Finanzierung von Immobilien und erwarten bei der Haushaltsrechnung einen höheren Puffer. Außerdem prüfen sie die zu finanzierende Immobilie kritischer als früher. Mehr Eigenkapital ist derzeit nicht unbedingt gefordert. Kunden mit einem guten regelmäßigen Einkommen und überschaubaren Ausgaben sind willkommener als Kunden, die zwar mehr Eigenkapital einbringen, sich aber die monatliche Rate nur knapp leisten können.

Das Niveau der Bauzinsen hat sich nach anfänglich starken Verteuerungen wieder etwas beruhigt. Die Bestzinsen für Baufinanzierungen sanken im August auf unter 2,4 Prozent für 10-jährige Zinsbindungen. Das ist auch eine Wirkung der Entscheidung der EZB, die angesichts der Rekordinflation den Leitzins erstmals seit elf Jahren unerwartet kräftig auf 0,50 Prozent erhöht hat. Wenn im Herbst eine weitere Erhöhung erfolgen sollte, geht sie noch entschiedener gegen die hohe Inflation in der Eurozone vor. Voraussichtlich könnte es dann einen weiteren Zinsschritt nach oben geben.

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Die meisten Immobilienkäufer müssen derzeit mit dem spitzen Bleistift rechnen. Eine Folge daraus ist der Trend hin zu kürzeren Zinsbindungen: Erstmals seit Anfang 2016 sinkt die durchschnittliche Zinsbindung für Immobiliendarlehen wieder unter 13 Jahre. Mit einer kürzeren Zinsfestschreibung reduziert sich die monatliche Rate. Diese Stellschraube nutzen Kreditnehmer derzeit vermehrt. Bei hohen Darlehen ist jedoch davon abzuraten, mit einer kurzen Festschreibung auf günstigere Zinsen – beispielsweise in fünf Jahren – zu hoffen. Denn eine langfristige Zinsbindung steht für ein hohes Maß an Sicherheit. Alternativ lässt sich die anfängliche Tilgung heruntersetzen. Mit Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit bleiben Darlehensnehmer flexibel.

Die durchschnittlichen Kreditsummen sind rückläufig. Käuferinnen und Bauherren versuchen, die aktuell hohen Kosten auszugleichen. Im Dezember 2021 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe noch bei 319.000 Euro, im Juli 2022 waren es nur noch 288.000 Euro – rund 30.000 Euro weniger.

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