Immobilien sind ein lukratives Investment und nach wie vor eine geeignete Möglichkeit für die Altersvorsorge. Mit der Vermietung können Eigentümer zusätzlich Einnahmen generieren. Hierbei gilt es jedoch einige wichtige Aufgaben und Pflichten zu beachten, um den Wert des Objekts langfristig zu erhalten.
Immobilien als Kapitalanlage sind eine relativ sichere Option, Geld anzulegen und finanziell für das Alter vorzusorgen. Sie erzielen stabile Durchschnittsrenditen von zwei bis drei Prozent im Jahr, bieten mögliche Zusatzeinkünfte durch Mieteinnahmen sowie Steuervorteile. Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung vermieten möchte, hat als Vermieter allerdings nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten, die er zum Teil an eine Gebäudeverwaltung abgeben kann. Um Vermietung und Bewohnbarkeit der Immobilie sicherzustellen und ihren Wert zu erhalten, müssen die laufende Verwaltung des Objekts sowie dessen Instandhaltung und Renovierung gewährleistet werden – nicht immer haben Eigentümer die Zeit dafür, dies selbst zu übernehmen.
Immobilien vermieten: Das sind die Pflichten von Eigentümern
Unter die Instandhaltungspflicht fallen notwendige Reparaturen und die Vorgabe, das Objekt oder die Eigentumswohnung während der Vermietungsdauer im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Auch Schäden, die durch Baumängel hervorgerufen werden, wie zum Beispiel Schimmel, hat der Vermieter zu beseitigen. Des Weiteren muss er der Verkehrssicherungspflicht nachkommen, die sich nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern auch auf gemeinschaftlich genutzte Räume, wie Keller, Garten, Dachboden oder Fahrstuhl bezieht. Dazu zählt etwa das Reinigen und Räumen von Geh- und Fußwegen oder die Instandhaltung der Beleuchtung in Fluren und Treppenaufgängen. Darüber hinaus sind sie in der Pflicht, eine funktionierende Heizung und die Beheizbarkeit der Räume auf eine Raumtemperatur von 20 Grad sicherzustellen sowie die gesetzlichen Ruhezeiten und die Hausordnung durchzusetzen. Immobilien-Eigentümer und -Vermieter sind ebenfalls dazu verpflichtet, eine jährliche Betriebsnebenkostenabrechnung zu erstellen und darin alle einzelnen Betriebskosten offenzulegen. Zudem müssen sie seit November 2015 Mietern eine sogenannte Wohnungsgeberbestätigung ausstellen, damit sich diese bei der Meldebehörde registrieren können.
Gebäudeverwaltung übernimmt Pflichten von Vermietern
Die Gebäudeverwaltng übernimmt eine Vielzahl der Vermieter-Aufgaben und übernimmt das Gebäudemanagement für Eigentümer. Neben der gesamten organisatorischen und kaufmännischen Verwaltung erledigt sie alle Aufgaben für die Instandhaltung der Immobilie. So stellt sie unter anderem einen Hausmeisterservice zur Verfügung, der kleinere Reparaturarbeiten ausführt und beauftragt bei Bedarf Handwerker. Mit Bestellung eines WEG-Verwalters nach Wohneigentumsgesetz (WEG) durch die Eigentümer kümmert sich diese neben den bereits genannten Punkten um die Wohngeldabrechnung, die Organisation von Sonderumlagen sowie Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen. Sie erledigt die komplette Buchführung, übernimmt die Heizkostenabrechnung, Korrespondenz mit allen Eigentümern und sorgt sich um die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die mindestens einmal jährlich abgehalten werden muss. Darüber hinaus kann sie die Sondereigentumsverwaltung übernehmen, die bei Vermietungsobjekten zum Tragen kommt, deren Eigentümer Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Zu den damit verbundenen Aufgaben zählen die Buchhaltung, Kontenführung, die jährliche Betriebskostenabrechnung, Überprüfung der eingehenden Mietzahlungen sowie die Einleitung von Mahnverfahren im gegebenen Fall.
Mietersuche und -auswahl, Maklergebühr und Steuern berücksichtigen
Weitere Pflichten, die sich mit der Vermietung eines Objekts ergeben, liegen jedoch in der Verantwortung des Immobilien-Eigentümers. Das betrifft in erster Linie die Mietersuche und -auswahl, die für die Rendite und Wertentwicklung des Objektes entscheidend ist. Um einen Leerstand der Immobilie und Renditeausfälle zu vermeiden, ist es wichtig, geeignete Mieter zu finden. Denn ein häufiger Mieterwechsel oder Mieter, die ihre monatliche Miete nicht rechtzeitig zahlen und in Zahlungsrückstand geraten, bedeuten unter Umständen ein Risiko. Da die Suche und Auswahl von Mietern ebenso essenziell wie zeitaufwendig sind, besteht die Option, dass Immobilienbesitzer einen Immobilienmakler hinzuziehen. Er unterstützt sie bei der Vermittlung von Mietern und überprüft genauestens ihren Hintergrund, angefangen von einem Einkommensnachweis über die vorherige Miethistorie sowie Schufa-Bonität bis hin zu laufenden gerichtlichen Insolvenzverfahren. Ist ein passender Mieter gefunden, haben Immobilien-Eigentümer darüber hinaus die Einnahmen aus der Miete zu ihrem persönlichen Einkommensteuersatz in der Anlage V der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Hierbei besteht die Option den Immobilienwert abzuschreiben. Abhängig vom Baujahr ist eine Abschreibung von zwei bis 2,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr möglich.
Quelle: AMADEUS Group – auszugsweise (sw)
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