Ein Häuschen auf dem Land oder die Eigentumswohnung in der Stadt: Der Traum von den eigenen vier Wänden kann auch ohne Eigenkapital Wirklichkeit werden. Möglich macht das der sogenannte Mietkauf, der jedoch wohlüberlegt sein will.
Wer wünscht es sich nicht: ein eigenes Zuhause, sei es ein Haus mit einem Garten oder eine Eigentumswohnung, die Unabhängigkeit von Vermietern und steigenden Mietpreisen verspricht. Doch oft droht der Traum vom Eigenheim an den finanziellen Voraussetzungen zu zerplatzen. Denn nicht jeder hat die Möglichkeit, Geld zu sparen oder einen Immobilienkredit aufzunehmen. Vor diesem Hintergrund rückt der Mietkauf als eine willkommene Alternative ins Blickfeld vieler Immobilieninteressenten. Diese Form des Immobilienkaufs ist für Mieter geeignet, die sich ein Eigenheim wünschen, aber nur über wenig oder bis hin zu keinem Eigenkapital verfügen. Dabei sind sie zunächst nur Mieter und können nach Ablauf einer Frist die bewohnte Immobilie kaufen.
Mietkauf oder Optionskauf von Eigenheim und Wohnung?
Die Basis bildet ein Mietkaufvertrag, den der Mieter bzw. zukünftigen Käufer mit einem Verkäufer abschließt und in dem unter anderem der Kaufpreis und die Miete festgelegt werden. Der Vertrag besteht aus einem klassischen Mietvertrag und einem Immobilienkaufvertrag. Der Mietkaufvertrag hat in der Regel eine Laufzeit von zehn bis 20 Jahren und die Miete wird beim späteren Kauf der Immobilie verrechnet. Grundsätzlich kann die gesamte Monatsmiete auf den Kaufpreis angerechnet werden, doch oft behalten Verkäufer einen Teil der Miete als Mietzins ein. Nach Ablauf der festgelegten Mietzeit hat der Mieter die Möglichkeit, die Immobilie zum verbleibenden Restwert zu kaufen. Gibt es im Mietkaufvertrag keine Vereinbarung über den Restwert, kann das Haus oder die Wohnung über eine höhere Miete oder eine längere Laufzeit abgezahlt werden. Zum Mietende geht die Immobilie automatisch an den Käufer über. Eine Variante des Mietkaufs ist der sogenannte Optionskauf, bei dem der Immobilienkaufvertrag wegfällt. Wer sich nicht sicher ist, ob er die Immobilie tatsächlich kaufen möchte, erhält hier zunächst das Optionsrecht, das im Grundbuch festgehalten wird. Der Mieter entscheidet sich erst nach Ablauf des Mietvertrages für oder gegen einen Kauf. Gegenüber dem typischen Mietkauf hat der Optionskauf jedoch eine längere Laufzeit von bis zu 30 Jahren und höhere Mieten.
Für wen und wann ist ein Mietkauf sinnvoll?
Interessant kann ein Mietkauf bei einem Eigentumsübergang innerhalb der Familie sein, wenn Großeltern das Haus an Familienmitglieder verkaufen. Berufsgruppen, die ein schwankendes Einkommen haben und nur sehr schwer eine Baufinanzierung erhalten, wie zum Beispiel Selbständige oder Freiberufler, können aber ebenfalls von einem Mietkauf profitieren so wie auch Familien ohne Eigenkapital, die keinen Kredit erhalten. Allerdings gilt es vor diesem finanziellen Hintergrund sehr genau abzuwägen, inwieweit ein Immobilienkauf überhaupt lohnend ist und unter Umständen nicht eher ein Risiko darstellt. Ein hohes, gesichertes Einkommen sollte die Basis bilden, um die monatlichen Mieten und die Rücklagen für die Restkaufsumme finanziell stemmen zu können.
Vor- und Nachteile beim Immobilien-Mietkauf abwägen
Der Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht nur mit Vorteilen verbunden, sondern birgt auch gewisse Risiken. Zu den Vorzügen zählt, dass der Erwerb einer Immobilie möglich ist, ohne ein Bankdarlehen aufnehmen zu müssen. Die Raten in Form der Mietzahlungen unterliegen keinen Zinsschwankungen und bleiben stabil, sofern im Vertrag keine Erhöhungen festgelegt wurden. Zudem kann der Mietkaufvertrag an Dritte übertragen werden, wobei die gezahlten Mieten sowie Rechte und Pflichten nach vertraglicher Vereinbarung angerechnet werden können. Des Weiteren können Mängel in der Immobilie frühzeitig erkannt und behoben werden. Wer sich über die Lage und das Umfeld der Immobilie unschlüssig ist, kann diese durch einen Optionskauf zunächst kennenlernen. Dem stehen ein höheres Risiko und versteckte Kosten gegenüber. Die wenigen zum Mietkauf stehenden Objekte befinden sich nicht selten in ungünstiger Lage oder einem heiklen Zustand. Für die Mieter ist es empfehlenswert, ein Mitspracherecht bei Umbauten vertraglich zu vereinbaren und vorab zu klären, wer die Kosten für anfallende Sanierungsarbeiten trägt. Durch Mietzins, Anzahlung, Rücklagen für Instandhaltung, Reparaturen und Restbetrag sowie Nebenkosten können bei einem Mietkauf durchaus höhere Kosten entstehen als bei einem Sofortkauf. Zu bedenken ist ebenfalls, dass der Mieter einmal getätigte Zahlungen nicht zurückerhält, wenn er mit den Monatsmieten im Rückstand ist, und dass der Verkäufer dazu berechtigt ist Schadenersatzforderungen durch Mietausfall zu stellen.
Tipps für den Mietkauf: Was ist im Mietkaufvertrag zu klären?
Um das höhere Risiko bei einem Miet- oder Optionskauf abzufangen, können Käufer einige Dinge beachten. Vor dem Immobilienkauf sind in jedem Fall eine Haushaltsrechnung aufzustellen und die bevorstehenden Kosten zu berechnen, Anzahlung, monatliche Raten, Restkaufpreis sowie Sanierungsarbeiten und Rücklagen eingeschlossen. Zu klären ist, ob und wie die Finanzierung auch unter veränderten Lebensbedingungen, wie Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder Schwangerschaft, gesichert werden kann. Bei der Wahl des Objekts ist darauf zu achten, dass der Mietkaufpreis die ortsübliche Miete nicht mehr als 50 Prozent überschreitet, andernfalls ist von einem Kauf abzuraten. Ein Blick in das Grundbuch verschafft einen Überblick darüber, ob Rechtsansprüche oder Belastungen durch Dritte bestehen. Ein unabhängiger Gutachter kann prüfen, ob Mängel bestehen und Sanierungsarbeiten notwendig sind. Im Mietkaufvertrag selbst gilt es Finanzexperten zufolge möglichst hohe Tilgungsanteile an der monatlichen Mietzahlung von mindestens 80 Prozent zu vereinbaren, sonst lohnt sich der Mietkauf kaum. Falls sich Mieter doch gegen einen Kauf entscheiden, schützt eine Rücktrittsklausel im Vertrag davor, dass die bereits getätigten Zahlungen verfallen. Das gilt ebenfalls bei Insolvenz des Verkäufers: Käufer können sich mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, so dass der Vermieter die Immobilie nicht weiterverkaufen kann. Im Vertrag ist ebenfalls was im Falle des Todes von Käufer oder Verkäufer geschieht. Sinnvoll kann es darüber hinaus sein, ein Recht auf Sondertilgungen zu vereinbaren, die es dem Mieter bzw. Käufer erlauben Zwischenzahlungen zu leisten.
Immobilienkredit und Baufinanzierung als Alternativen zum Mietkauf
Beim Mietkauf kann ein Immobilienkredit entlastend wirken, insofern der Restwert mit einem Darlehen finanziert werden kann. Die Finanzierungssumme ist deutlich niedriger und die Laufzeit kürzer, was sich nicht zuletzt auch auf die Zinsen auswirkt. Wem ein Mietkauf allerdings mit einem zu hohen finanziellen Risiko verbunden ist, der kann sich seinen Traum vom Eigenheim mit einem Annuitätendarlehen oder einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital erfüllen. Die aktuelle Niedrigzinsphase macht die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung besonders attraktiv. Mit einem Annuitätendarlehen können Käufer über eine lange Laufzeit, wie etwa 15 Jahre, eine monatlich feste Rate zu einem festgesetzten Zinssatz leisten. Die Finanzierung ist auch ohne Eigenkapital möglich, ob zu 100 Prozent oder als Vollfinanzierung, bei der Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Makler- oder Grundbuchgebühren abgedeckt sind. Aber auch im Falle einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aufgrund der Risiken ein hohes gesichertes Einkommen eine Grundvoraussetzung.
Mietkauf oder Baufinanzierung?
Der Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung muss nicht verpuffen, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht. Ob ein Mietkauf allerdings die beste Option ist, gilt sorgfältig abzuwägen. Und auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital will trotz niedriger Zinssätze wohlüberlegt sein. Die Kreditexperten geben die Empfehlung, dass sich Immobilieninteressenten in jedem Fall professionell betreuen lassen. Denn gerade in einem Mietkaufvertrag können Fallstricke lauern, die für einen Laien nur schwer zu erkennen sind. Zudem können sich die Finanzprofis einen Überblick über die finanzielle Gesamtsituation der künftigen Immobilienbesitzer verschaffen und mögliche Risiken frühzeitig abwägen und umgehen. Denn für den Hauskauf ist die finanzielle Grundsteinlegung entscheidend.
Quelle: KVB Finanz GmbH (sw)
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Bildquelle/Fotograf: 123rf-110377897_m/Katarzyna Białasiewicz
