Eine immowelt Analyse vergleicht die monatlichen Kosten der Miete mit dem Immobilienkauf (Darlehen 15 Jahren, Zinssatz 1,6% Tilgung 2%): 

  • In 51 von 75 Großstädten ist die finanzielle Belastung durch die Miete geringer als die monatliche Tilgungsrate
  • Große Unterschiede in den Hotspots: In München ist Mieten 660 Euro günstiger, in Hamburg 440 Euro
  • Altersvorsorge und gestalterische Freiheiten: Der Immobilienkauf kann sich trotz höherer Belastung dennoch lohnen
  • Dank niedriger Kaufpreise: In Bochum und Oberhausen ist die Belastung beim Immobilienkauf sogar 170 Euro geringer

Angesichts steigender Immobilienpreise stehen viele Deutsche vor der Frage: Lohnt sich der Immobilienkauf noch oder ist Mieten aktuell sinnvoller? Eine immowelt Analyse zeigt, wie groß die Unterschiede bei der monatlichen Belastung bei der Miete und der Tilgungsrate beim Immobilienkauf in 75 deutschen Großstädten sind. Demnach ist in 51 Städten die finanzielle Belastung beim Wohnen zur Miete niedriger als beim Immobilienkauf. In 35 Städten liegen sogar mehr als 100 Euro dazwischen. Dennoch kann der Wechsel in die eigenen vier Wände vor allem mit Blick auf die Altersvorsorge und Mietfreiheit sinnvoll sein.

Für die Analyse wurden die monatlichen Raten auf Grundlage der Angebotspreise (Miete und Kauf) für eine familientaugliche Wohnung zwischen 80 und 120 Quadratmetern berechnet. Zudem wurde bei der Tilgungsrate eine 100-Prozent-Finanzierung mit einer Laufzeit von 15 Jahren mit einem Zinssatz von 1,6 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,0 Prozent angenommen. 

Mieten bis zu 660 Euro günstiger

Besonders in den beliebten Großstädten haben sich die Kaufpreise so weit von den Mieten entfernt, dass für viele Familien der Immobilienkauf nicht mehr realisierbar ist – trotz niedriger Zinsen bei kurzer Darlehensdauer. In München ist die Differenz bei der monatlichen Belastung am größten. Die Tilgungsrate ist 660 Euro höher als die Miete. Eine Wohnung kostet im Median 1.740 Euro Miete, die Annuität liegt indes bei 2.400 Euro. Bei mittleren Kaufpreisen von 800.000 Euro plus Kaufnebenkosten kann der Immobilienerwerb somit nur noch im Einzelfall unter finanziellen Aspekten sinnvoll sein. Hinzu kommt, dass nach den 15 Jahren Darlehenslaufzeit eine große Restschuld wartet – im Fall von München rund 530.000 Euro. Ob die Konditionen für Darlehen bis dahin noch so gut wie aktuell sind, ist nicht sicher.

Doch nicht nur in München haben die steigenden Kaufpreise zu großen Unterschieden geführt: In Hamburg leben Mieter 440 Euro günstiger, in Frankfurt 420 Euro. Auch in kleineren Städten müssen Käufer mit einer hohen Monatsrate rechnen: In Potsdam zahlen sie 520 Euro mehr, in Ingolstadt und Lübeck sind es über 300 Euro oben drauf. 

Vorteile des Immobilienkaufs rechtfertigen teils höhere Belastung

Obwohl die Belastung beim Immobilienkauf höher ist als die Miete, kann sich der Weg ins Eigenheim dennoch lohnen. Denn besonders das Thema Altersvorsorge spielt eine gewichtige Rolle bei der Entscheidung der Wohnform. Während Mieter ihr ganzes Leben lang hohe Ausgaben fürs Wohnen kalkulieren müssen, haben viele Eigentümer den Kredit bis zum Rentenalter abbezahlt, sodass sie im Alter geringere Ausgaben haben. Ein weiteres Plus für den Wohnungskauf ist der gestalterische Spielraum. Käufer können ohne Zustimmung das Aussehen der Wohnung verändern und investieren zudem in die eigenen vier Wände. Selbst wenn in einigen Jahren ein Wohnortwechsel ansteht, kann die Immobilie entweder vermietet oder wahrscheinlich sogar mit Wertzuwachs verkauft werden.

Welche Mehrkosten ein Käufer für diese Vorzüge in Kauf nimmt, ist eine rein individuelle Entscheidung. Es gibt aber viele Städte, in denen die sich die Mehrbelastung im Rahmen hält. In Köln zahlen Mieter gerade einmal 10 Euro weniger als Eigentümer. Selbst in der Hauptstadt ist der Unterschied gering: In Berlin zahlen Käufer für die Darlehensrückzahlung 100 Euro mehr als Mieter. Auch in anderen Großstädten wie Essen (40 Euro), Dortmund (50 Euro), Bremen, Hannover (je 90 Euro) sind die Unterschiede noch relativ gering. Selbst in Düsseldorf oder Nürnberg (je 180 Euro) kann der Wechsel ins Wohneigentum aus finanzieller Sicht noch sinnvoll sein. 

Von Oberhausen bis Chemnitz: Hier wohnen Käufer günstiger 

In 24 der 75 untersuchten Städte ist Kaufen sogar günstiger als Mieten. Viele der Städte liegen im Ruhrgebiet, da dort die Kaufpreise noch vergleichsweise niedrig sind. In Oberhausen kostet eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern im Median nur 137.000 Euro. Bei der Finanzierung über 15 Jahre würde das eine monatliche Rate von 410 Euro ergeben. Demgegenüber stehen mittlere Mieten von 580 Euro, also 170 Euro mehr als die Tilgung. Das unweit entfernte Bochum (170 Euro) sowie Gelsenkirchen (120 Euro) und Krefeld (100 Euro) haben ähnliche Kaufvoraussetzungen. Doch nicht nur in NRW gibt es Städte, in denen die Annuität die Miete schlägt. Kaiserslautern, Hildesheim (je 140 Euro), Saarbrücken (110 Euro), Chemnitz (100 Euro) und Mainz (80 Euro) sind einige Beispiel dafür.

Methodik: Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise in den 75 ausgewählten deutschen Großstädten waren auf ummodelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median der von März 2020 bis Februar 2021 auf immowelt.de angebotene Wohnungen (40 bis 120 m²) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf immowelt.de inserierten Immobilien. Die Annuitätenrate wurde für eine 100-Prozent-Finanzierung auf 15 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,0 Prozent berechnet. Dabei wurde ein aktuell marktüblicher Zinssatz von 1,6 Prozent angenommen. Nach dem Auslaufen des Darlehens bleibt in allen Städten eine Restschuld übrig. Bei der 100-Prozent-Finanzierung bezahlt der Käufer die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln und nimmt einen Kredit über 100 Prozent der Kaufsumme auf. 

Quelle: immowelt AG

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