Studie zeigt Diskrepanz zwischen offiziellem Mietspiegel und tatsächlichen Mieten

Die Corona-Pandemie hat sich bislang nicht auf den Immobilienmarkt in Frankfurt und der Rhein-Main-Region ausgewirkt. Trotz massiv gestiegener Arbeitslosenzahlen und über 100.000 Beschäftigten in Kurzarbeit steigen die Mieten und Kaufpreise sowie die Nachfrage nach Wohnungen und Häuser unverändert weiter. Das ist ein Ergebnis der Wohnungsmarkt-Studie 2020, die das Immobilien- und Beratungsunternehmen ImmoConcept GmbH für den Wohnungsmarkt in und um Frankfurt erstellt hat. Corona-bedingt präsentierte Geschäftsführer Bernd Lorenz mit seinen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern wesentliche Erhebungen aus der Studie diesmal in einer virtuellen Konferenz.

Man habe unter anderem festgestellt, dass die Preise für Wohnungen und Häuser in Frankfurt in den vergangenen 12 Monaten in allen Stadtteilen gestiegen sind – in Gallus und im Europaviertel sowie in Höchst und in der Altstadt um bis zu 24 Prozent. Auch die Mieten stiegen weiter. Einer der Spitzenwerte lag bei 49 Euro pro Quadratmeter für ein WG-Zimmer im Bahnhofsviertel. Den größten Anstieg gegenüber dem letzten Jahr verzeichnete der Stadtteil Riederwald (+ 7 %). Dort haben sich seit 2010 die Mieten um insgesamt 72 Prozent erhöht und die Kaufpreise für Immobilien fast versechsfacht (+ 588 %).

Gemessen an einer Wohnkostenquote von 30 Prozent (Warmmiete) berechnet ImmoConcept zudem, über welches Haushaltsnettoeinkommen Mieter in Frankfurt verfügen müssen, um sich den vorhandenen Wohnraum leisten zu können. Dieses notwendige Mindesteinkommen stieg im laufenden Jahr auf bis zu 7.000 Euro für einen Dreipersonenhaushalt (Drei-Raum-Wohnung) im Frankfurter Westend. Da die Löhne aber in den vergangenen Jahren nicht im selben Maße gestiegen sind wie die Wohnkosten, spricht die Studie von einer “stark wachsenden Diskrepanz” (siehe Grafik).

Bezogen auf die Corona-Krise heißt es in der Studie: “Der wesentliche Indikator für die Entwicklung von Immobilienpreisen ist das verfügbare regionale Einkommen”. Da die Nachfrage jedoch ungebrochen sei, obwohl “die aktuellen Arbeitsmarktzahlen ein prekäres Bild indizieren”, verzeichne ein Großteil der Bevölkerung augenscheinlich keine wirtschaftlichen Einbußen durch Corona. Dies sei auch ein Indiz dafür, “dass nicht alle Branchen von der Pandemie und den damit einhergehenden Einkommensveränderungen betroffen sind”.

Weil aber die Mieten vor allem in zentralen Frankfurter Stadtteilen überproportional steigen, führt das bereits jetzt “zu einer “Verdrängung von Bestandsbewohnern ins Umland”. Entsprechend ist laut Studie in den vergangenen 12 Monaten “die Nachfrage an der Peripherie eklatant gestiegen”. In diesem Zusammenhang wies Bernd Lorenz darauf hin, dass der errechnete offizielle Mietspiegel von den tatsächlich gezahlten Mieten zum Teil erheblich abweiche, da er “Mitpreis-bestimmende objektive Faktoren” wie Zusatzkosten für ein modernes Bad oder eine gute Lage der Wohnung außer Acht lasse.

Die ImmoConcept GmbH sieht auch für die Zukunft keine wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt in Frankfurt. Es ist weiter von einem robusten wohnungswirtschaftlichen Marktumfeld auszugehen. Das liegt an dem weiterhin absehbaren Niedrigzins-Szenario sowie an der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung. Bis zum Jahr 2030 könne Frankfurt laut Schätzungen auf über 840.000 Einwohner wachsen. Damit fehlt trotz vielfältiger Bau-Tätigkeiten noch immer Wohnraum für rund 80.000 Menschen. Insbesondere 2-3-Raum-Wohnungen für junge Familien werden nach Schätzungen von ImmoConcept gebraucht. Zugleich werde die Zahl an Single-Haushalten weiter leicht abnehmen.

Die ImmoConcept GmbH wurde 1989 als Lorenz & Klaehre GmbH gegründet und erhebt seit 2003 regelmäßig Daten für den Frankfurter Immobilienmarkt. Das Unternehmen hat bis heute Immobilien im Wert von rund einer Milliarde Euro vermittelt. Die Schwerpunkte liegen in den Bereichen Residential und Investment Transactions.

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