Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 15.01.2020 (Az. X R 18/18) seine Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel um eine praxisrelevante Entscheidung erweitert. 

Inhaltlich ging es in der Entscheidung um einen Steuerpflichtigen (X) der auf seinem Grundstück in der A-Straße eine Senioren- und Pflegeresidenz errichtet hatte und diese Immobilie an eine GmbH vermietete. Da sich die Immobilie in seinem Privatvermögen befand, erzielte er hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. X errichtete dann einen Erweiterungsbau auf dem Grundstück (Fertigstellung im Jahre 2004) und legte dieses im Jahre 2005 in die X-KG ein, an der er sämtliche Anteile hielt. Ferner legte der Steuerpflichtige gemeinsam mit seiner Ehefrau ein weiteres Grundstück in die Y-KG (Beteiligung der Eheleute X jeweils 50 %) ein, bebaute dieses und verkaufte im Jahr 2007 elf Baugrundstücke. 

Finanzamt sowie das erstinstanzlich befasste Finanzgericht vertraten die Ansicht, X sei (auch) hinsichtlich seines Grundstücks in der A-Straße gewerblicher Grundstückshändler gewesen. Die Errichtung des Erweiterungsbaus habe nach ihrem wirtschaftlichen Kern einer (gewerblichen) Bauträgertätigkeit entsprochen. Das Finanzamt qualifizierte die Einkünfte aus der Vermietung und dem Veräußerungsgewinn aus der Einbringung des Grundstücks in die X-KG daher als Einkünfte aus Gewerbebetriebnach § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG und veranlagte X zur Gewerbesteuer.

Auf die Revision des X hat der BFH das angefochtene Urteil des FG aufgehoben und zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurückverwiesen. Nach Ansicht des BFH lassen die (bisherigen) Feststellungen des FG keine Entscheidung des Senats zu, ob X in seiner Person einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat. Allerdings würde es einem gewerblichen Grundstückshandel nicht entgegenstehen, wenn der Steuerpflichtigen ein Grundstück längere Zeit im Rahmen privater Vermögensverwaltung genutzt hat. Ein solches Grundstück könne Gegenstand eines gewerblichen Umlaufvermögens sein, wenn der Steuerpflichtige selbst nach langfristiger Vermietung im Hinblick auf eine Veräußerung Baumaßnahmen ergreift, die derart umfassend sind, dass hierdurch ein neues Wirtschaftsgut „Gebäude“hergestellt wird. Dies gilt nach Ansicht des BFH unabhängig davon, ob durch die Maßnahmen ein selbstständiges – neben den Altbau tretendes – neues Gebäude, ein selbstständiger Gebäudeteil oder ein einheitlich neues Gebäude unter Einbeziehung der Altbausubstanz entsteht.

Nach Auffassung des BFH hätte X durch die Baumaßnahmen kein neues Wirtschaftsgutgeschaffen, wenn der Erweiterungsbau nach bautechnischer Betrachtung mit der Altbausubstanz verschachteltwäre. Hierzu dürfte er keine eigene statische Standfestigkeitbesitzen und die Neubauteile dem Gesamtgebäude unter Berücksichtigung der Größen- und Wertverhältnisse von Alt- und Neubauteilen nicht das Gepräge geben. 

Ein gewerblicher Grundstückshandel kommt dagegen nach Ansicht des BFH in Betracht, wenn durch die Baumaßnahmen ein neues selbstständiges Gebäudeentsteht. Dies wäre nach bautechnischen Kriterien zu beurteilen und würde eine eigene statische Standfestigkeit(des Neubaus) voraussetzen. Gleiches gilt, wenn der neu errichtete Erweiterungsbau derart mit der Altbausubstanz verschachteltwäre, dass hieraus ein einheitlich neues Gebäudeentstanden wäre. Dies wäre der Fall, wenn die Neubauteile dem Gesamtgebäude mit Blick auf die Größen- und Wertverhältnisse das Gepräge verleihen würden. Nach Ansicht des BFH reichen eine Flächenvergrößerung von gut 150 %aus, um von einem neuen einheitlichen Gebäude auszugehen. In diesem Fall wären dann auch die Altgebäude taugliche Objekte eines gewerblichen Grundstückshandels.

Autor: Dr. Matthias Diete Steuerberater und Rechtsanwalt

Sollte sich nach den (noch zu treffenden) Feststellungen des FG ergeben, dass das Grundstück in der A-Straße für einen gewerblichen Grundstückshandel infrage kommt, lägen nach Ansicht des BFH auch die übrigen Merkmale einer gewerblichen Betätigung nach § 15 Abs. 2 S. 1 EStG vor. So seien die Kriterien der 3-Objekt-Grenze (Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren) in der Person des X erfüllt, da ihm als Mitunternehmer der Y-KG deren veräußerte Objekte zuzurechnen wären.

Die vorliegende Entscheidung des BFH ist deshalb von besonderer praktischer Bedeutung, da sie besondere (bautechnische) Anforderungen an das Kriterium „Errichtung eines neuen Gebäudes“ stellt. Wird der errichtete Erweiterungsbau danach als neues Gebäude eingestuft, hat dies steuerlich erhebliche Konsequenzen für hiervon betroffene Steuerpflichtige. Einkünfte aus Vermietung- und Veräußerungserlösen der betreffenden Immobilie werden ertragsteuerlich als Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG eingestuft und unterliegen der Gewerbesteuer. Dies gilt allerdings unter der Voraussetzung, dass gleichzeitig die Kriterien der 3-Objekte-Theorie bei dem Steuerpflichtigen erfüllt sind.

Quelle: LOHR + COMPANY GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
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