Dass es seit Jahren keine nennenswerte Wohnbauförderung mehr gibt, trifft die Immobilienbranche sehr hart, denn es wurden weder Anreize noch steuerliche Förderungen oder Subventionen geschaffen. Im Gegenteil: fast alle Fördermittel wurden abgeschafft und alle Leitungs-Funktionen eingestellt. Die Ergebnisse sind dementsprechend wie folgt:

Bestandsentwicklung von Immobilien in Deutschland

Der Lebenszyklus einer Wohn-Immobilie ist i.d.R. auf etwa 100 Jahre ausgelegt. Natürlich ist keine Immobilie für die Ewigkeit ausgelegt. Dies führt dazu, dass wir in Deutschland jedes Jahr ca. 400.000 Immobilien alleine durch Umnutzungen und Abriss im Bestand verlieren.

In den letzten 10 Jahren wurden allerdings jährlich nur 150 – 180.000 neue Wohneinheiten gebaut. Im Ergebnis heißt das, dass unser Wohnungsbestand jedes Jahr um ca. 200.000 Wohnungen schrumpft. Und da in einer freien Marktwirtschaft das Angebot und die Nachfrage den Preis regeln, führt diese permanente Marktverknappung natürlich auch zu ständigen Preisanstiegen. In den 90er Jahren und um den Jahrtausendwechsel gingen die Statistiker darüber hinaus davon aus, dass die Einwohnerzahl von etwa 80 Millionen auf langfristig 60 Millionen sinken würde. Tatsächlich sind wir aber mittlerweile auf über 83 Millionen Einwohner angewachsen, was zu einer weiteren Marktverknappung führt.

Auch in Zukunft wird Deutschland als stärkste Kraft in Europa dauerhaft ein Zuwanderungsland bleiben und so werden wir wohl schon bald auf 85 oder gar 90 Millionen Einwohner anwachsen. Dies ist nur mit immensen Anstrengungen möglich und wird sozial verträglich nur dann möglich sein, wenn wir in Zukunft die Anzahl der Neubauten mindestens verdoppeln. Wie prekär die Situation heute schon ist, zeigt eine aktuelle Statistik aus dem Juli 2019. Hier wird deutlich, dass bereits jetzt 620.000 Menschen ohne Wohnung in Deutschland leben müssen. Sie leben entweder in Heimen, Auffangstationen oder eben auf der Straße.

Hier wollen der BVFI – Bundesverband der Immobilienwirtschaft – und der Owners Club Real Estate gemeinsam eine starke Lobby bilden, um diese Zustände nachhaltig zu ändern.

Viel zu geringe Eigentumsquote

Die Eigentumsquote in Deutschland liegt derzeit bei etwa 50 %. Dies alleine betrachtet mag sich ganz in Ordnung anhören. Wenn wir dies aber in einen europäischen Vergleich bringen, so stehen wir auf dem vorletzten Platz. 

In anderen Ländern sieht das völlig anders aus. So verfügt Rumänien über eine Eigentumsquote von 96 %, Polen 84 %, Norwegen 81 %, Spanien 77 %, Italien 72%. Der Vollständigkeit halber finden Sie unter folgendem Link die gesamte Statistik: Quelle: Statist.de

Nicht vorhandener sozialer Wohnungsbau

Hinzu kommt, dass der soziale Wohnungsbau in Deutschland fast komplett zum Erliegen gekommen ist. Eine weitere Entwicklung, die Sorgen auslöst ist, dass Bund, Städte und Gemeinden mehr und mehr ihre kompletten Wohnungsbestände an private Unternehmen verkaufen. Das führt natürlich auch zu Mietsteigerungen.

Preiswerter Wohnungsbau

Der Wohnungsbau selbst wurde in den letzten Jahrzehnten in Deutschland auf staatlicher Seite künstlich verteuert. Die Grunderwerbssteuer wurde dabei teilweise mehr als verdoppelt. Auch ständige Neufassungen von Energieeinsparverordnungen und sonstigen Bauverordnungen haben viele Neubauvorhaben unverhältnismäßig (und teilweise energiepolitisch unsinnig) verteuert.

Ein persönliches Beispiel aus dem Bereich der Bauverordnungen zeigt, wie unsinnig sie teilweise sind: Ich erinnere mich an ein eigenes Bauvorhaben, ein Mehrfamilienhaus, dessen Einheiten ausschließlich an Kunden verkauft wurden, welche alle jeweils über 50 Jahre alt waren. Trotzdem wurden wir vom Bauamt gezwungen für 35.000 € einen Kinderspielplatz zu bauen, den keiner der Anwohner haben wollte. Wozu auch? Es gab ja gar keine Kinder, die dort hätten spielen können. Die Bauordnung sah das jedoch vor.

Ein anderes Beispiel ist, dass in Baden-Württemberg immer überdachte Fahrradstellplätze zu jedem MFH gebaut werden müssen. Alleine schon der Umstand, dass es 16 unterschiedliche Bau-Gesetzgebungen gibt, für jedes Bundesland eine eigene, verteuert jedes Bauvorhaben unnötigerweise. Generell wird ein preiswerter Wohnungsbau oft deshalb nicht realisiert, weil Bauträger natürlich zuerst den Bedarf an hochpreisigen Wohnungen bedienen. Hier liegen naturgemäß die höchsten Margen. Im Niedrigpreissegment gibt es darüber hinaus viel zu wenige Menschen, die sich Eigentum überhaupt leisten können.

Sie sehen, hier gibt es viele Ansätze, in denen eine starke Lobby viel bewegen kann.

Fehlende Subventionierungen in der Eigentumsbeschaffung

In der Vergangenheit gab es in der Entwicklung von Wohnungsbau-Förderungen immer nur einen Weg: sie wurden gekürzt. Zunächst wurde der § 7b und danach § 10e (Steuer- und Wohnbauförderung) des Einkommenssteuergesetzes abgeschafft. Dann wurde auch das alte Baukindergeld ersatzlos gestrichen und der soziale Wohnungsbau fast gänzlich eingestellt.

Ebenso wurden Steuervorteile für Immobilien-Investitionen beschnitten. Das neue Baukindergeld ist leider auch kein Weg zu mehr Wohnungsbau, da es hiermit nicht gelingt tatsächlich mehr Wohnraum zu schaffen. Diese Förderung ist in meinen Augen sogar eine komplette Verschwendung von Steuergeldern, da sie nicht gezielt an bedürftige Menschen, sondern nach dem „Gießkannenprinzip“, verteilt wird. Die, die es sich nicht leisten können zu bauen, werden auch durch das Baukindergeld nicht in die Lage versetzt Eigentum zu erwerben. Für die anderen ist es lediglich ein zusätzliches Geschenk oder ein besseres Weihnachtsgeld.

Vorschlag: Eigenkapitalersatzdarlehen – erfolgreiche Steigerung der Eigentumsquote:

Viel sinnvoller wäre es, wenn der Staat zum Beispiel allen Bau- und Kaufwilligen ein Eigenkapitalersatzdarlehen zur Verfügung stellen würde. Ganz egal, ob es sich dabei um eine Immobilien-Investition oder um eine Eigennutzung der Immobilie handelt. Die Vorteile dieser Idee möchte ich Ihnen einmal übersichtlich darlegen:

Vorteile aus Sicht des Staates: Dieses Geld wäre nicht einfach eine verlorene Subvention, sondern würde als Darlehen gegeben wieder komplett an den Staat zurückfließen. Auch die anfänglich erforderlichen Mittel hierzu dürften kein Problem darstellen. Die Europäische Zentralbank überschwemmt momentan ohnehin den Markt mit zinsgünstigen Darlehen (bis hin zu Darlehen mit Negativzinsen).

Vorteile aus Sicht des Käufers: Das größte Problem eines Immobilien-Käufers besteht fast immer im fehlenden Eigenkapital, welches die Banken bei der Finanzierung verlangen. Neue europäische Verordnungen, wie beispielsweise Basel 1 bis Basel 5, haben die Kreditvergabe für Banken erschwert. Ebenso dient die Wohnimmobilienkreditrichtlinie meiner Meinung nach nicht wirklich dem Verbraucherschutz, sondern hat die Problematik noch verschärft.

Banken finanzieren heutzutage i.d.R. 80 % des Beleihungswertes der Immobilie. Dieser kann auch durchaus deutlich unterhalb des Kaufpreises liegen. Der Beleihungswert wird durch die Bank selbst ermittelt. Zusätzlich zum Kaufpreis kommen aber noch die Kaufnebenkosten hinzu, die ein Käufer bezahlen und finanzieren muss. Diese belaufen sich auf ca. 10 – 15 % des Kaufpreises.

Somit muss ein Käufer durchschnittlich also mindestens 30 % Eigenkapital aufbringen. Natürlich kann nicht jeder von jetzt auf gleich ca. 100.000 € verfügbar machen. Die mögliche Anzahl der Bauherren wird damit also extrem beschränkt und das obwohl eine Finanzierung meist erheblich billiger ist als die Miete, die Mieter heute aufbringen müssen. Diese Problematik könnte durch Eigenkapitalersatzdarlehen erheblich entschärft werden. Bei den historisch niedrigen Zinsen könnten hunderttausende neue Wohnungen aber vor allem neue Eigentümer geschaffen werden. Gleichzeitig würde dem Problem einer drohenden Altersarmut durch Eigentumsbeschaffung proaktiv entgegengetreten werden.

Hier einmal ein Beispiel, wie sich die Finanzierbarkeit durch den Staat darstellen könnte:

Situation 1: Ein Kunde baut nicht, da er zu wenig Eigenkapital hat. Der Staat gibt keine Subvention, das Bruttosozialprodukt bleibt Null. Zusätzlich verbleibt ein erhöhtes Risiko der Altersarmut, welches enorme finanzielle Risiken durch die dann erforderliche Sozialhilfe birgt.

Situation 2: Der Kunde erhält vom Staat ein Eigenkapitalersatzdarlehen in Höhe von 80.000€, kauft ein Grundstück für 50.000€ und baut darauf ein freistehendes Niedrigenergiehaus für 250.000€. Der Staat erhält also sofort ca. 18.000€ Grunderwerbssteuer sowie 47.500€ Umsatzsteuer. Damit wäre das Eigenkapitalersatzdarlehen für den Staat fast aufwandsneutral. Das Bruttosozialprodukt wird gesteigert, es wird in energieeffiziente Neubausubstanz investiert, Arbeitsplätze werden gefördert und soziale Risiken verhindert.

Zu geringe Ausweisung von Neubauflächen

Jahrzehntelang wurde immer weniger neues Bauland ausgewiesen. Dies ist ein schwerwiegendes Problem für die Branche. Zwischen 1990 und 1999 wurden jährlich zwischen 400.000 und über 700.000 Wohnungen fertiggestellt. Ab dem Jahr 2000 sind die Fertigstellungen dann auf unter 200.000 bis ca. 300.000 pro Jahrgefallen.

Bei einem Verlust von jährlich 400.000 Wohnungen bedeutet dies also eine jährlich real sinkende Anzahl von Wohneinheiten bei permanent steigenden Nachfragen.

Zur Lösung dieser Probleme aus der Sicht eines einzelnen Wohnungssuchenden bleibt also nur die Empfehlung sich dringend qualifizierten Rat und Hilfe bei Profis, also Maklern, zu suchen und sich darüber hinaus zu organisieren, wie zum Beispiel in einem Owners Club. Damit kann man auch als Einzelner für eine starke Lobby und für die Chance auf Eigentum eintreten.

Unter folgenden Links finden Sie die gesamte Interview-Serie:

https://www.xing.com/news/insiders/articles/vom-fehler-keine-immobilie-zu-kaufen-teil-1-3214895?xng_share_origin=web

https://www.xing.com/news/insiders/articles/vom-fehler-keine-immobilie-zu-kaufen-teil-2-3214896?xng_share_origin=web

https://www.xing.com/news/insiders/articles/vom-fehler-keine-immobilie-zu-kaufen-teil-3-3214897?xng_share_origin=web

https://www.xing.com/news/insiders/articles/vom-fehler-keine-immobilie-zu-kaufen-teil-4-3214898?xng_share_origin=web

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