Pflicht zur Endrenovierung unrenoviert übernommener Räume nicht formularmäßig
In einem Gewerbemietvertrag können die Vertragsparteien ihre jeweiligen Bedingungen freier formulieren als in einem Wohnraummietvertrag. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Vertragspartner ähnlich starke Positionen haben, was in einem Wohnraumietvertrag nicht vorausgesetzt werden kann. Für die allgemeinen Geschäftsbedingung in einem Gewerberaummietvertrag gelten aber trotzdem bestimmte Regeln.
Allgemeine Geschäftsbedingungen, nach denen der Mieter die Räume grundsätzlich in einem renovierten Zustand zurückgeben soll, sind unwirksam. Das gilt jedenfalls für den Fall, dass der Mieter die Räume unrenoviert übernommen hat. Das Gericht führte in seinem Urteil (OLG Düsseldorf, 30.07.2019, 24 U 104/18) aus, dass eine solche Verpflichtung ohne jegliche Kompensation den Mieter einseitig belastet. Der Mieter wäre verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es erhalten hat. Ihm wird ohne Gegenleistung auferlegt, nicht nur seine eigenen, sondern auch die Gebrauchsspuren Dritter zu beseitigen.
Eine solche Absprache wäre nur per individueller Vereinbarung möglich. Daran sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Es reicht nicht aus, dass die Vertragsparteien vor Abschluss des Mietvertrages über die Renovierungarbeiten gesprochen haben. Erforderlich ist vielmehr ein beiderseitiges Aushandeln der Vertragsbedingungen, bei dem die gegenseitigen Vorstellungen diskutiert und in freier Gestaltung vereinbart werden. Das Ergebnis muss nachvollziehbar und schriftlich fixiert werden.
Das Gericht hat in diesem Fall genauso entschieden, wie es bei der Wohnraummiete bereits seit einiger Zeit üblich ist: Hat ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, wird aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, so ist diese Passage im Mietvertrag unwirksam (vgl. BGH, IMR 2015, 220).
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