Der Bundesgerichtshof hat mit einem aktuellen Urteil (BGH, 24.7.2019 – VIII ZR 141/17) ein weiteres Mal entschieden, dass es nach dem Ende des Mietverhältnisses keine festen Fristen für die Abrechnung der Kaution gibt, sondern dass diese „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ erfolgen muss.
Die Hauptaussage der Entscheidung betrifft aber die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs. Nach der älteren Rechtsprechung wurde die Rückzahlung erst dann fällig, wenn feststand, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Rückzahlungsanspruch mit der Abrechnung des Vermieters fällig wird. Diese kann konkret oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa durch eine erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung.
Für die Praxis ist wichtig, dass der Vermieter auch auf die Kaution zugreifen darf, wenn in der Abrechnung vom Mieter bestrittene Forderungen enthalten sind. Bisher hatte der BGH diese Frage offen gelassen und nur entschieden, dass während des laufenden Mietverhältnisses ein Zugriff auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist.
Diese Regelung entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich endgültig abzuschließen.
Wenn der Vermieter nach der Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, kann der Mieter mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch seinerseits gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.
Bei einem Wohnungswechsel müssen Mieter in der Regel für die neue Wohnung wiederum eine Mietsicherheit hinterlegen, obwohl sie die für die alte Wohnung noch nicht zurückerhalten haben. Um die finanzielle Belastung zu mildern, dürfen Mieter nach § 551 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen begleichen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.
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