In einigen Städten, insbesondere in Berlin, geht es heiß her, wenn von Kurzzeitvermietung die Rede ist. Auch in Hamburg und München, Frankfurt und Köln haben die Städte strenge Regeln eingeführt, die vor allem die Zweckentfremdung eindämmen sollen. Doch wie sieht es innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften aus? Darf die Gemeinschaft die Kurzzeitvermietung verbieten?
Der Bundesgerichtshofs musste klären (BGH, 12.04.2019, Az. V ZR 112/18), ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.
Geklagt hatte die Eigentümerin einer Wohnung gegen die anderen Eigentümer. Allen Wohnungseigentümern ist laut Teilungserklärung auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen gestattet. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Auf dieser Basis beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Überlassung einer Wohnung an wechselnde Gäste nicht mehr zulässig sein soll.
Das Gericht entschied, dass bei einem solchen Beschluss fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten sind. Wird die Zweckbestimmung des Wohnungs- oder Teileigentums geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Ein generelles Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen.
Den Wohnungseigentümern stehen jedoch andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Störungen, Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste müssen nicht hingenommen werden; sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen.
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