Wer nicht unbedingt neu bauen möchte und sich auf dem Markt der Bestandsimmobilien umschaut wird sich unweigerlich auch fragen, ob die Ersteigerung einer Immobilie eine gute Möglichkeit sein kann, zur Traumimmobilie zu kommen und dabei viel Geld zu sparen.

Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer wieder Immobilien unterhalb des Marktpreises. Aber Vorsicht, denn attraktive Immobilien finden auch Käufer und bei vielen Bietern kann das Versteigerungsobjekt auch mal über dem Verkehrswert über den Tisch gehen. 

Meist kommt es zur Zwangsversteigerung, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt oder nachkommen kann oder zum Beispiel eine Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann, was mit der Immobilie geschehen soll. Klar ist, dass der Eigentümer der Immobilie oft kein großes Interesse an der Zwangsversteigerung hat und somit die Möglichkeit zur Besichtigung gering oder gar nicht möglich ist. Der Kauf birgt also ein gewisses Risiko, das es möglichst klein zu halten gilt.

Wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung aussieht und wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen haben wir für Sie zusammengestellt.

Damit ein Immobilienkauf im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Erfolg wird, sollten Kaufinteressenten einen sicheren Finanzierungsplan haben.

Wichtig ist, sich mit den Fachbegriffen auszukennen. Man sollte wissen, was der Verkehrswert ist, was man unter einer Sicherheitsleitung versteht oder was es mit dem Verteilungstermin auf sich hat.

Eine gute Möglichkeit ist der Besuch einer Versteigerung im Vorfeld als Zuschauer. So macht man sich mit dem Ablauf vertraut und bekommt ein Gefühlt für das eigene Vorgehen. Eine inhaltliche Vorbereitung ist also genau so wichtig wie die Bieterstrategie und die Finanzierung.

Die rechtliche Grundlage für Zwangsversteigerungen ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Zuständig ist danach immer das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Versteigerungsobjekt  liegt.

Ein vom Gericht bestellter Sachgutachter bestimmt den Verkehrswert der Immobilie und stellt das Gutachten allen Bietinteressenten zur Einsicht bereit. Im Gutachten finden sich wichtige Informationen zum Grundstück und zur Immobilie sowie bereits vorhandene Verbindlichkeiten und Lasten. Vor Beginn der Auktion erläutert das Gericht die Versteigerungsbedingungen und verkündet das Mindestgebot der Immobilie, das sich aus den Verfahrenskosten und den bestehenbleibenden Rechten, die im Grundbuch eingetragen sind, zusammensetzt. Ein Zuschlag wird nur erteilt, wenn dieser Mindestbetrag erreicht wird (bei wiederholten Terminen kann, dieser Mindestbetrag reduziert oder auch aufgehoben werden).

Voraussetzungen für eine Teilnahme an der Versteigerung

Versteigerungstermine sind öffentliche Termine, an denen jeder teilnehmen darf. Wer mitbieten möchte, muss voll geschäftsfähig, also über 18 Jahre alt sein und beim Termin seinen Personalausweis vorlegen. Wer nicht selbst vor Ort sein kann, kann jemand anderen mit einer Vollmacht ausstatten. Üblicherweise muss der Bieter eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent hinterlegen. Dies kann in Form eines bestätigten Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bankbürgschaft oder per Überweisung an das Gericht geschehen. Sicherheitsleistungen mit Bargeld sind nicht zulässig.

In der mindestens 30-minütigen Bietungszeit werden Gebote abgegeben und überboten. Ob das individuelle Höchstgebot direkt zu Beginn der Versteigerung oder im letzten Teil der Auktion abgegeben wird, hängt von der jeweiligen Bieterstrategie ab. 

Am Ende erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Wichtig zu wissen: Der Gläubiger hat bei der Zwangsversteigerung das letzte Wort und kann noch während der Bieterphase die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen. Wenn das höchste Gebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswertes liegt, kann der Gläubiger ebenfalls sein „Veto“ einlegen und einen zweiten Versteigerungstermin verlangen. Sollte das Angebot weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes betragen, ist das Gericht verpflichtet den Zuschlag zu versagen. Kommt es zu einem zweiten Termin gelten diese Grenzen dann nicht mehr.

Wurde der Zuschlag erteilt und die Immobilie gekauft, folgt die Übergabe ca. sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung. Der Termin für die Übergabe wird vom Gericht festgelegt und dann im Grundbuch eingetragen. Der Beschluss über den Zuschlag gilt gleichzeitig als Räumungstitel gegen den Schuldner. Wohnt er selbst in der Immobilie muss er ausziehen. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus, das Mietverhältnis bleibt bestehen. 

Folgende Gebühren fallen im Rahmen der Versteigerung an:

  • Das Gericht erhebt eine Gebühr von 1 Prozent auf den Versteigerungsbetrag.
  • Weiterhin fordert das Gericht Zinsen für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin von vier Prozent auf den Zuschlagsbetrag.
  • Weitere Kosten entstehen für die Eintragung im Grundbuch.
  • Der Bescheid über die Grunderwerbssteuer kommt dann mit gesonderter Post.
  • Notar- oder Maklergebühren fallen nicht an.
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