Der Sachverhalt

Die Klägerin war am Erwerb eines Grundstücks zum Preis von 1.350.000,00 EUR interessiert. Eigentümerin des Grundstücks war der Beklagte. Die Parteien trafen eine „Reservierungsvereinbarung“ hinsichtlich des Grundstücks. Vom Kläger war noch eine schriftliche Finanzierungszusage der Hausbank beizubringen. Dass die Parteien sich über den Kaufpreis geeinigt hätten und beabsichtigten den Kauvertrag abzuschließen und zu beurkunden, ergibt sich aus der Präambel der Reservierungsvereinbarung. Der Kläger zahlte sodann das vereinbarte „Bindungsentgelt“ in Höhe von 25.000,000 € an den Beklagten. Versehen mit einem Hinweis auf den banküblichen Gremienvorbehalt und eine positive Bonitätsauskunft, legte der Kläger dem Beklagten ein Schreiben der Hausbank vor. Zu der Beurkundung kam es nicht. Der Beklagte vertritt die Rechtsansicht, dass das Schreiben, das die Klägerin als „Finanzierungszusage“ vorgelegt habe, in Ermangelung einer Verbindlichkeit keine Finanzierungszusage sei. Der Kläger verlangt die Rückzahlung des „Bindungsentgeltes“ in Höhe von 25.000,000 EUR.

Die Entscheidung

Ja, so das Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 21.12.2017 – 2-07 O 280/17, unter Bezugnahme auf die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (u.a. BGH, Urt. v. 25.01.2008 – V ZR 118/07) in seiner Entscheidung.

  • 311b Abs. 1 S. 1 BGB regelt ausdrücklich, dass ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf. Formbedürftig sind in diesem Zusammenhang aber auch solche Vereinbarungen, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Druck bzw. Zwang zu Veräußerung oder zum Erwerb begründen (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1979 – VII ZR 313/78).

Reservierungsvereinbarungen sind danach formbedürftig, wenn sie einem Vorkaufsrecht nahekommen oder wegen der Höhe des Bindungsentgelts auf den Interessenten einen Druck zum Erwerb des Grundstücks ausüben. Als „kritische Grenze“ (für einen indirekten Erwerbszwang) wird von der Rechtsprechung regelmäßig eine Obergrenze von 10 % der üblichen Maklerprovision angesetzt (u.a. BGH, Urt. v. 02.07.1986 – IVa ZR 102/85).

Diese „kritische Grenze“ von 10 % der üblichen Maklerprovision (im Fall unstreitig 5,95 % vom Kaufpreis, also 80.325,00 EUR), wurde in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt erheblich überschritten. 10 % davon betragen 8.032,50 EUR. Die Reservierungsvereinbarung sah allerdings die Zahlung eines „Bindungsentgeltes“ in Höhe von 25.000,00 EUR vor.

Daraus folgte im Entscheidungsfall die Formnichtigkeit der Reservierungsvereinbarung.

Der Praxistipp

Auch in Immobilien-Boom-Zeiten geht nicht alles. Der Beklagte wurde aufgrund der Formnichtigkeit zur Rückzahlung des Bindungsentgeltes aufgrund ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB) verurteilt. Bei der Bemessung der „kritischen Grenze“ komme es weder entscheidend auf die Frage an, ob es sich um einen gewerblichen Kauf handelt, noch ob ein Makler eingeschaltet ist oder ob anderweitige Kaufinteressenten vorhanden sind. Im Fokus stehen allein der Schutzzweck der Formvorschrift und das Strafversprechen und damit die Frage, wie hoch der erzeugte Kaufdruck ist.

Siehe dazu LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.12.2017 – 2-07 O 280/17

Autor/Quelle: Marcus Lasar – Rechtsanwalt – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Mit- und Wohnungseigentumsrecht ETL Rechtsanwälte GmbH – Rechtsanwaltsgesellschat – Niederlassung Dortmund, Ruhrallee 9, 44139 Dortmund

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