Der Wille des Gesetzgebers das Mietrecht unter dem Aspekt der Herausforderungen einer angemessenen Wohnraumversorgung für alle Bevölkerungsschichten zu reformieren ist und bleibt eine Mammutaufgabe.
Dass die Umsetzung per se nicht ganz einfach ist, ist allen Beteiligten klar. Im Zusammenhang mit anderen Maßnahmen der Wohnraumoffensive wollte der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 vor allem einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern sicherstellen. Ob dies gelungen ist, wird die Zukunft zeigen. Was aber bedeutet die Umsetzung des gesetzgeberischen Willens konkret für den Immobilieneigentümer, Vermieter und zukünftige Investoren in der Praxis? Was hat sich geändert? Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 01.01.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war. Die neuen Regelungen gelten damit seit dem 01. Januar 2019 und enthalten folgende wichtigen Neuerungen:
Auskunftspflicht des Vermieters, § 556g BGB
Die Auskunftspflichten der Vermieter wurden verschärft. Vermieter, die sich auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen, müssen vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die für die Ausnahme der Mietpreisbremse maßgeblichen Tatsachen geben. Vermieter müssen also offenlegen, aus welchem Grund die Miete höher als die Mietpreisbremsengrenze (ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%) ist. Worüber Auskunft zu erteilen ist, zeigt nachfolgende Übersicht.
| Auskunftspflicht des Vermieters § 556g Abs. 1a BGB | |
| § 556e Abs. 1 BGB | Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses |
| § 556e Abs. 2 BGB | Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses |
| § 556f Satz 1 BGB | Erstmalige Nutzung und Vermietung der Wohnung nach dem 01.10.2014 |
| §556 d Satz 2 BGB | Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung |
Beruft sich der Vermieter auf eine der Ausnahmen der Mietpreisbremse, muss er in Textform (§ 126b BGB) darüber informieren (§ 556g Abs. 4 BGB). Der Vermieter ist gehalten, den Zugang seiner vor Mietvertragsabschluss zu erfolgenden Auskunft nachzuweisen. Ob es ausreichen wird, die Auskunft in das vom Mieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrages aufzunehmen und von den Vertragsparteien parafieren zu lassen, wird erst die zukünftige Entwicklung der Rechtsprechung zeigen.
Verstößt der Vermieter gegen seine Auskunftsverpflichtung wird sein Verstoß sanktioniert. Holt der Vermieter die Auskunft nach, kann er die erhöhte Miete nach §§ 556e und 556f BGB erst nach Ablauf einer zweijährigen Sperrfrist verlangen.
Die aufgrund der unterlassenen Auskunft zu viel gezahlte Miete kann auf der anderen Seite durch den Mieter nur dann zurückgefordert werden, wenn der Mieter die fehlerhafte oder unterlassene Auskunftspflicht gerügt hat und die Miete nach der Rüge fällig geworden ist. Eine qualifizierte Rüge des Mieters ist nur noch in Ausnahmefällen erforderlich. Eine solche Ausnahme liegt vor, wenn der Vermieter seinerseits über eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse informiert hat.
Vermietern könnte damit ein erhöhter Verwaltungsaufwand entstehend, wenn Mieter ihren Vermietern also in Zukunft bereits durch eine einfache Rüge („Ich rüge die Höhe der Miete“) den Nachweis abverlangen können, dass kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt. Dies wird voraussichtlich zu einer Flut von Feststellungsklagen und enormen Belastung der Zivilgerichte führen. Den Vermieter wird dies Zeit und Geld kosten.
Modernisierungsumlage auf 8% abgesenkt – Einführung Kappungsgrenze
Die bisher pro Jahr mögliche Umlage in Höhe von 11 % der Modernisierungskosten als Mieterhöhung nach Modernisierungsarbeiten wurde auf 8 % abgesenkt. Dies gilt im gesamten Bundesgebiet einheitlich und nicht wie zunächst geplant war nur in Städten und Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 angekündigt werden.
Neu eingeführt wurde eine bei Mieterhöhungen nach Modernisierung zu beachtende Kappungsgrenze. Bislang führten aufwendige Modernisierungen oft zu sprunghaften für die Mieter im Voraus kaum kalkulierbaren Mieterhöhungen. Dies soll fortan durch die neue Kappungsgrenze vermieden werden.
Im Investitionsfall ist vom Eigentümer zu beachten und das Investment entsprechend zu kalkulieren, dass die Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 €/m² Wohnfläche steigen darf. Erhöhungen nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) oder § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) bleiben außer Betracht. Aber auch bei der Kappungsgrenze liegt der Teufel – wie so oft bei neuen Regelungen – im Detail. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², darf der Vermieter die Miete nur um maximal 2 €/m² Wohnfläche erhöhen.
| Kappungsgrenze § 559 Abs. 3a BGB | |
| Ausgangsmiete < 7,00 €/m² | Erhöhung um höchstens 2,00 €/m² |
| Ausgangsmiete > 7,00 €/m² | Erhöhung um höchstens 3,00 €/m² |
| Zeitraum: innerhalb von sechs Jahren | |
Modernisierung im vereinfachten Verfahren
Für Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten bis 10.000,00 € pro Wohnung kann der Vermieter die Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren berechnen. Von den Modernisierungskosten ist eine Pauschale von 30 % für Erhaltungsaufwand abzuziehen. Der Rest kann als Modernisierungskosten umlegt werden. Umständliche Berechnungen der Instandhaltungskosten entfallen dadurch. Nach der Modernisierung gilt für Mieterhöhungen eine fünfjährige Sperrfrist. Kettenmodernisierungen sollen verhindert werden. Ausnahmen zur Sperrfristregelung bestehen, wenn Modernisierungsmaßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt werden.
Eindämmung des Herausmodernisierens
Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, wird künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. In bestimmten Fällen (Regelbeispiele § 559d Satz 1 Nr. 1. – 4. BGB) vermutet das Gesetz ein gezieltes Herausmodernisieren.
| Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durch-führung einer baulichen Veränderung § 559d BGB | |
| Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wenn | |
| § 559d Satz 1 Nr. 1, 1. Alternative BGB | mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn nicht begonnen wird |
| § 559d Satz 1 Nr. 1, 2. Alternative BGB | (oder) wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird. |
| § 559d Satz 1 Nr. 2 BGB | in der Ankündigung nach § 555c Absatz 1 BGB ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde. |
| § 559d Satz 1 Nr. 3 BGB | die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. |
| § 559d Satz 1 Nr. 4 BGB | die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen. |
Diese Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt § 559d Satz 2 BGB. Greift die Vermutung besteht seitens des Mieters gegenüber dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch.
Darüber hinaus ist mit § 6 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) korrespondierend ein Bußgeldtatbestand geschaffen worden. Als Ordnungswidrigkeit kann das „bewusste Herausmodernisieren“ mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 € geahndet werden.
Fazit
Mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 sollte der Mieterschutz verbessert, insgesamt die Mieterrechte gestärkt und die Modernisierungsumlage gedeckelt werden. Dies alles ohne Vermieter übermäßig zu belasten. Aus den neuen Regelungen ergeben sich für Eigentümer und Vermieter unterdessen neue Dokumentations- und Organisationspflichten. Dies insbesondere im Zusammenhang mit der den Vermieter treffende Auskunftspflicht. Der Verwaltungsaufwand einer Immobilie steigt damit. Durch die einfache Rügemöglichkeit des Mieters, der die Höhe der Miete in Frage stellt, werden Vermieter in gerichtliche Auseinandersetzungen getrieben werden. Denn erfahrungsgemäß ist nicht davon auszugehen, dass Mieter, insbesondere wenn es um die Miethöhe geht, Auskünfte des Vermieters „eins zu eins“ als zutreffend und wahr hinnehmen. In den meisten Fällen wird so die gerichtliche Feststellung der Höhe der Miete erforderlich werden. Dies bindet auf der Eigentümer- / Vermieterseite erhebliche Ressourcen.
Auch im Fall zukünftiger Investitionen in den Immobilienbestand, müssen Eigentümer und Vermieter deutlich mehr Zeit und Energie z.B. auf die Projektkalkulation bzw. Wirtschaftlichkeitsberechnung verwenden. Angesichts der um drei % Punkten geringeren Umlagemöglichkeit der Modernisierungskosten als Mieterhöhung auf die Mieter, werden in die Projektierung eingebundene Kreditinstitute die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer Investition deutlich intensiver hinterfragen.
Auf den ersten Blick enthalten die neuen Regelungen erhebliches Streitpotenzial. Letztlich wird erst die Rechtsprechung der Zivilgerichte die praxisrelevanten rechtlichen Rahmenbedingungen schaffen. Insgesamt bleibt abzuwarten, ob sich die jetzt aktuelle Fassung des Mietrechtsanpassungsgesetzes in der Praxis bewährt. Es ist nicht ganz unwahrscheinlich, dass weitere Gesetzesänderungen folgen werden.
Autor/Quelle: Marcus Lasar – Rechtsanwalt – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Mit- und Wohnungseigentumsrecht
ETL Rechtsanwälte GmbH – Rechtsanwaltsgesellschat – Niederlassung Dortmund, Ruhrallee 9, 44139 Dortmund
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