Sachverhalt

Die Vermieterin wollte die Miete für die in einem Mehrfamilienhaus in Bremen gelegene Wohnung erhöhen. In dem Mieterhöhungsverlangen erfolgte die Angabe zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze. Zur Begründung hat die Vermieterin auf ein beigefügtes Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen. Dieses enthielt Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes. In dem Gutachten wurde vom Sachverständigen darauf hingewiesen, dass die Wohnung nicht besichtigt werden konnte. Der Sachverständige habe auf Informationen aus älteren Besichtigungen dieser und anderer vergleichbarer Wohnungen zurückgegriffen.

Reicht diese Informationslage zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus?

Die Entscheidung

Ja! In seiner zutreffenden Entscheidung hat der Bundesgerichtshof, Urt. v. 11.07.2018 – VIII ZR 190/17 auf die zugelassene Revision, das Berufungsurteil des LG Bremen vom 27. Juli 2017, Az. 2 S 233/16 in der Sache aufgehoben zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Im Wesentlichen geht aus der Entscheidung des BGH hervor, dass

  • Die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das auf ein Sachverständigengutachten gestützt ist, in formeller Hinsicht nicht von der Besichtigung der Mietsache durch den Sachverständigen abhängig ist.
  • Es ausreiche, wenn im Gutachten Tatsachen angegeben werden, aus denen die geforderte Mieterhöhung abgeleitet werde.
  • Der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffe und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordne.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, entspreche dies der Zweckbestimmung des § 558a BGB. Danach seien dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitzuteilen, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigte. Nicht mehr und nicht weniger.

Praxistipp

Das Begründungserfordernis einer Mieterhöhung aus § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB muss den Mieter in die Lage versetzen, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachvollziehen. Der Mieter muss das Mieterhöhungsverlangen im Ansatz überprüfen können.

Das Gutachten muss deshalb konkrete Angaben zu Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung der betroffenen Wohnung hergeleitet wird. Also eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete. Zudem muss die betroffene Wohnung in das örtliche Preisgefüge eingeordnet werden. Einer vorherigen Besichtigung der Wohnung bedarf es dazu nicht.

Autor/Quelle: Marcus Lasar – Rechtsanwalt – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Mit- und Wohnungseigentumsrecht

ETL Rechtsanwälte GmbH – Rechtsanwaltsgesellschat – Niederlassung Dortmund, Ruhrallee 9, 44139 Dortmund

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Bildquelle: fotolia – © Butch

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