Der deutsche Immobilienmarkt boomt seit Jahren. Nationale und internationale Investoren haben großes Interesse an Wohnflächen, insbesondere im städtischen Raum. Dazu sind Finanzierungen durch die langanhaltend niedrigen Zinsen günstig. Nun liegt eine völlig neue Finanzierungsform im Fokus: Bei dem Angebot von tokenisierten Wertpapieren werden Finanzinstrumente über eine Blockchain
ausgegeben. Kosteneffizient und mit der Möglichkeit zur Erschließung neuer Investorenschichten, besitzen sie das Potential die Finanzierung von Immobilienprojekten grundlegend zu verändern.

Was bedeutet „Tokenisierung“ eigentlich?

Zunächst einmal klären wir den Begriff der «Tokenisierung». Ein Token repräsentiert, ganz allgemein, den Besitz eines Guts, das man exklusiv besitzen kann. Nur der Eigentümer eines Token kann diesen an einen neuen Besitzer übertragen. Das zugrundeliegende Prinzip ist von Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum bekannt. Nun kann ein Token stellvertretend für Vermögenswerte aus der realen Welt sein, z.B. eine Immobilie oder ein Darlehen. Überträgt der Eigentümer einen solchen Token, werden ebenfalls die damit verbundenen Rechte übertragen. Im Beispiel des Darlehens der laufende Verzinsungs- und Rückzahlungsanspruch. Für das Einfordern reicht der Besitznachweis des Token.

Die verkörperten Rechtsansprüche, der Besitz und die Übertragung eines Token wird in einer Blockchain protokolliert. Eine Blockchain ist ein dezentrales Netzwerk und ähnelt den Peer-to-Peer Netzwerken, in denen Teilnehmer untereinander Musik und Filme austauschen können. Das Besondere ist die Dezentralität: die Rechteverhältnisse sind ohne dritte Parteien wie Anwälte, Notare und Banken in dem Token rechtssicher abgebildet.

Wie funktioniert die Tokenisierung realer Güter?
Beispielsweise repräsentiert ein Token ein Finanzinstrument und ähnelt einem Wertpapier, englisch Security. Dieser Security Token fällt unter die Kontrolle der Finanzmarktaufsicht. In Deutschland fällt dies in die Zuständigkeit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFIN). Diese überwacht u.a. die Einhaltung der Regelungen zum Anlegerschutz. Bietet ein Emittent einen Security Token öffentlich zum Kauf an, bedarf es in der Regel eines Wertpapierprospekts. Die Token sind rechtlich als Wertpapier klassifiziert, da Anleger sie mit Hilfe der Blockchain frei übertragen und handeln können – der Token stellt ein Wertpapier “sui generis” dar. Der Handel solcher Investitionen auf einem Sekundärmarkt war bislang börsennotierten Wertpapieren vorbehalten.

Unternehmen sind frei darin einen Security Token also Eigen- oder Fremdkapitalcharakter zu gestalten. Das Fremdkapital wird typischerweise zu einem vereinbarten Zinssatz verliehen, der
unabhängig von der Ertragslage fällig wird. Im Unterschied dazu wird ein Anleger durch Eigenkapital am Erfolg der Unternehmung beteiligt. Bei Immobilienprojekten wird hierfür eine spezielle Projektgesellschaft gegründet, ein sogenanntes Special Purpose Vehicle (SPV). Anleger können mithilfe des SPV am Erlös eines Projektes durch Verkauf oder Vermietung langfristig am Erfolg beteiligt werden.

Der Unternehmer gründet die Projektgesellschaft und hält die Gesellschaftsanteile. Die Gesellschaft emittiert das tokenisierte Finanzinstrument in Form eines Security Token, der vordefinierte Partizipationsrechte und -pflichten rechtsverbindlich verbrieft. Die Anleger investieren in das tokenisierte Finanzinstrument und erhalten im Gegenzug die Anteile an dem Instrument. Die Wertschöpfung findet statt, indem die Projektgesellschaft Anlagen, wie Immobilien und Grundstücke, erwirbt und diese entwickelt.

Was sind die Vorteile von Security Token?
Security Token sind vergleichbar mit klassischen Wertpapieren, die an der Börse gehandelt werden, jedoch fallen hierfür nur ein Bruchteil der sonst üblichen Kosten an. Insbesondere stark reduzierte Emissionskosten und der Wegfall eines Zentralverwahrers für die Einlagerung des Wertpapiers führen zu signifikanten Einsparungen, auch bei den laufenden Kosten. Diese Form der Finanzierung macht erstmalig auch Projekten mit geringen Volumina die Vorteile einer Wertpapieremission zugänglich.

Anleger profitieren von Token, indem sie diese via Smartphone erwerben und handeln können, womit die Tokenisierung die Begehung einer Kapitalmarktmaßnahme entscheidend vereinfacht. Token können im Vergleich zu traditionellen vertraglichen Vereinbarungen sehr einfach übertragen (und damit rechtsverbindlich überschrieben) werden. Die Übertragung eines Token gleicht der Versendung eines Fax, mit dem Unterschied, dass statt einer Kopie das Original und alle damit verbundenen Rechte übertragen wird.

Die Mehrzahl klassischer Finanzinstrumente im Immobilienbereich sind als Vermögensanlagen ausgestaltet, z.B. als Nachrangdarlehen. Diese Vermögensanlagen sind per se nicht liquide, Anleger können diese also nicht ohne weiteres veräußern. Ein Investor muss selbst einen Käufer finden, was sich in der Praxis oft schwierig darstellt. Die fehlende Übertragbarkeit erhöht für den Anleger folglich das Risiko, verbunden mit einer höheren Renditeerwartung – die vom Markt erwartete Verzinsung steigt.

Im Gegensatz dazu, sind Security Token liquide, da diese auf speziellen Plattformen gehandelt und im Vergleich zu klassischen Anlagen zu günstigeren Konditionen ausgegeben werden können. Moderne Lösungen bieten eine solche Plattform als Whitelabellösung an und binden diese nahtlos in die Website der Projektgesellschaft ein. Die Projektgesellschaft wickelt die initiale Platzierung des Instruments vollautomatisch über die Plattformlösung ab und ermöglicht den Investoren die Papiere untereinander zu handeln. Folgt man den Rechtsvorgaben der BaFIN, so darf man die Anlagemöglichkeit in 31 Ländern des Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) einheitlich und öffentlich vertreiben. Darüber hinaus sind Token, die in solcher Form ausgestaltet sind, depotfähig und können auf spezialisierten Börsen, wie der Börse Stuttgart, vertrieben werden. Es steht den Unternehmen frei, die Token ebenso über traditionelle Vertriebskanäle oder Vermittler zu platzieren.

Vorteile von Security Token Offerings für Immobilienfinanzierung
Immobilenentwickler bekommen durch Security Token Zugang zu einem breiteren Kreis an potentiellen Investoren. Die Finanzierung wird schneller und breitflächiger aufgestellt.

Eine beliebte Variante ist die Auflegung eines Nachrangdarlehens, um das für eine Finanzierung benötigte Eigenkapital zu erhöhen. Hierbei wird das Projekt größtenteils durch ein Bankdarlehen finanziert. Durch eine höhere Eigenkapitalquote werden die Finanzierungskonditionen verbessert, der Kredit wird zu einem niedrigeren Zinssatz vergeben. Es entsteht ein Hebel-Effekt: die Gesamtrendite steigt durch reduzierte effektiven Kapitalkosten.

Eine weitere Variante stellt die Finanzierung des Großteils eines Projektes über Investoren dar. Investoren finanzieren ein Projekt durch die Zeichnung von Genussrechten einer hierfür errichteten Gesellschaft und werden so an den Gewinnen beteiligt. Die Strukturierung mit Hilfe eines SPV ermöglicht eine transparente Verrechnung von erzielten Einnahmen und angefallen Kosten für die Projektentwicklung.

Beide Varianten haben gemein, dass durch Schwarmfinanzierung und Ansprache institutioneller Investoren eine sehr breite Investorenschicht angesprochen werden kann.

Die Blockchain-Technologie ermöglicht bereits eine Investition ab 100€ und ermöglicht es Anlegern per Knopfdruck online zu investieren. Moderne Lösungen bieten eine integrierte Anbindung von KYC & GWG, die Möglichkeit nahtlos in mehreren Fiat- und Kryptowährungen, sowie Bankeinzug oder Kreditkarte zu investieren und die Anteile frei zu handeln – nur ein Smartphone wird benötigt. Der Anleger erhält Zugriff auf sein Konto und kann zu jederzeit seine Ein- und Auszahlungen beobachten. Dividenden und Rückzahlungen können täglich und direkt aufs Smartphone erfolgen.

Immobilien erzielen historisch stets attraktive Renditen, jedoch bleibt dieses Anlagesegment bisher dem Kleinanleger weitestgehend verschlossen. Durch die Tokenisierung von Finanzinstrumenten profitieren auch Kleinanleger von hohen Renditen am Immobilienmarkt.

Rückzahlungen erfolgen regelmäßig und in kurzen Abständen, was die Wahrscheinlichkeit eines erneuten Investments aus Erfahrung maßgeblich erhöht. Das ist mittels digitaler Finanzierung mit nur wenigen Klicks möglich.

Fazit
Digitale Finanzinstrumente eröffnen neue Möglichkeiten für die Finanzierung von Immobilienprojekten. Sie bieten die Ausgabe und den Handel von börsennotierten Instrumenten zu einem Bruchteil der hierfür sonst üblichen Kosten. Die Ausgestaltung der Instrumente ist sehr flexibel und kann Darlehens- oder Eigenkapitalcharakter haben. Über eine spezielle Plattformlösung kann der Vertrieb und der Handel mit wenigen Knopfdrücken vom Projektentwickler selbst durchgeführt werden – dank einheitlicher EU-Regelungen in bis zu 31 Ländern des Europäischen Wirtschaftsraums. Unternehmen erschließen auf diese Weise neue Investorensegmente, sowohl Internationale, als auch Kleinanleger.

Über Blockzeug: Unsere Finanzierungslösung ermöglicht Ihren Kunden und Anlegern per Knopfdruck in Ihr Projekt zu investieren, öffentlich und in 31 Ländern des EWR. Die digitalen Anteile sind OTC handelbar und können ebenso auf traditionellen Börsen durch ISIN-Vergabe gelistet werden. Wenn Sie mehr erfahren möchten schreiben Sie uns unter hello@blockzeug.com oder besuchen Sie uns online unter www.Blockzeug.com

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