Wohnungseigentümer können nicht nur einen vermietenden Miteigentümer, sondern auch den Mieter verklagen, wenn die Nutzung einer Einheit nicht den Vorgaben der Teilungserklärung entspricht. Ob sie Erfolg haben, hängt von der Zweckbestimmung ab. Lärm durch Kinder muss weitgehend toleriert werden. 

Die Teilungserklärung ist ein wesentlicher Bestandteil der rechtlichen Begründung von Wohnungseigentum. In der Teilungserklärung erfolgt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten. 

In der Praxis kommt es vor, dass einige Flächen oder ganze Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage anders genutzt werden, als in der Teilungserklärung vorgesehen. Das kann zulässig sein, wenn die tatsächliche Nutzung nicht mehr stört als die vorgesehene. 

In einem Streitfall betrieb der Mieter einer Einheit ein „Eltern-Kind-Zentrum“, in dem vormittags ein „Mini-Kindergarten“ Betätigungen entfaltete und nachmittags verschiedene Aktivitäten stattfanden. Nach der Teilungserklärung war aber nur ein „Laden mit Lager“ zulässig. 

Der Fall ging durch alle Instanzen: Der Bundesgerichtshof (BGH, 13.12.2019, V ZR 203/18) entschied endgültig: Die tatsächliche Nutzung stört nicht mehr als ein Laden mit Lager. Öffentlich-rechtliche Immissionsschutzregelungen, nach denen Geräuscheinwirkungen von Kinderbetreuungseinrichtungen eher hingenommen werden müssen als Geräusche von anderen Quellen, sind zu berücksichtigen.

Das OVG Schleswig-Holstein hat jüngst ein ähnlich lautendes Urteil gesprochen (OVG S-H, 01.02.2019, 1 MB 1/19): Der von einer Kindertagesstätte ausgehende Lärm stellt keine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Bundesimmissionsschutzrechtes dar.

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